다시 - 부동산을 생각한다 - 채상욱

20190713

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한줄요약

정부정책이 가져온 부동산시장의 변화

 

간단요약

 다주택자들이 집을 사는 이유는 다양하지만, 집값을 움직이는 것은 결국 투자수요이다. 최근 집을 살 때 자금조달계획서를 제출하게 되면서 투자수요가 얼마나 되는지 정확하게 알 수 있었는데, 서울의 경우 거의 50~60%가 투자수요이고 투자수요가 증가할 때에 맞춰 서울 집값이 빠르게 오르는 현상이 일어났다.

문재인 정부 들어서 폭등하는 서울집값을 잡기 위해 여러가지 규제가 쏟아졌고, 8.2 대책 및 9.13 대책 이후 85m2이하의 주탁 및 공시가격 6억 이하의 주택에 투자수요가 쏠리면서 집값 폭등이 일어났다. 저자는 정부정책에 의해 85m2기준, 공시지가 6억 기준으로 네 군데의 세그먼트로 나눠서 각 세그먼트별로 움직임이 다르게 일어날 것이라고 설명한다. 그리고 85m2 및 6억이하의 주택은(대부분 서울의 인기가 좀 떨어지는 지역이나 경기권이다.) 앞으로 투자수요가 몰려 가격이 상승할 가능성이 있다고 말한다. 그러나 다주택자에 대한 양도소득세 및 종부세 부담으로 2019년에 고급주택들은 약세를 면치 못할 것이라고 판단한다. 또한 재건축 재개발에 대한 공시가격 상승 및 보유세 증가로 이쪽도 가격이 하락할 것이라고 예상한다.

 마지막으로 1986~1995년대에 지어진 260만채의 아파트들의 재건축연한이 도달하는 2025~2035년에 서울 주택시장에 큰 변화가 있을 것이라고 저자는 예상하고 있다. 또한 앞으로의 가구구성에 필요한 시대적 요구를 담을 수 있는 주택들이 시장에서 선택을 받을 것이라고 말한다.

 

소감 및 의견

 별점을 줘야 한다면 별다섯개를 주고싶었던 책이었다. 책을 잡고 읽기시작해서 앉은자리에서 다 읽어내려갔다. 부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급에 따라 가격이 움직인다는 아주 기초적인 관점만 가지고 있었던 나에게 집값은 투자수요 및 정부정책에 따라 얼마든지 영향을 받을 수 있다는 것을 여러가지 통계를 통해 잘 설명해주었다. 책을 읽을수록 투자물건의 가격은 내가 예측할 수 있는 영역이 아니라는 생각이 든다. 단지 시간이 나의 편이라는걸 이용해 좋은 물건을 찾는 눈을 키우고 고른뒤 투자하고 진득하게 기다리는 것이 내가 할 수 있는 최선인 것 같다.

 책을 읽으면서 한 가지 든 생각은 집값의 폭등이 투자수요에 의해 일어났다면, 결국에는 그 투자수요를 받아줄 또다른 투자수요가 있어야 집값의 상승세가 지속될 것이라는 생각이 들었다. 또한 투자수요에 의해 집값이 지탱되는 경우 '투자심리'자체가 꺾이는 상황이 온다면 심리가 회복되기까지는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것 같다는 생각이 든다.

 개인적으로 2~3년 안에 돈을 열심히 모아서 철저하게 실거주자의 입장에서 나에게 최고의 입지에 레버리지를 이용해 집을 사고 10년이상 가져갈 생각으로 보유할 예정이다. 그럴 경우 떨어지더라도 들어가 살면 되니 큰 리스크가 없다는 생각으로..

 또 하나 인상깊었던 것은 마지막장에 '형태는 기능을 따르는' 현상에 대해 설명한 대목이었다. 부동산 책을 읽다보면 입지에 대해서 매우 중요하게 설명하는데 우리나라에서 입지중 가장 중요하게 생각되는 것은 지금까지 '교육'이었다. 다른 모든 것이 다 좋아도 학군이 안좋으면 2급입지로 분류되는 느낌이다. 그러나 앞으로 자본주의 시대가 심화되고 교육을 통한 계층이동의 사다리가 줄어들면 교육보다는 다른 입지조건이 더 좋아질 수도 있을 것이라는 생각이 들었다. 이 책에서 말하는 '맞벌이-외자녀'로 대표되는 가구구성이 대세가 되면 자녀교육 뿐만아니라 맞벌이 부부의 일터까지의 접근성이 매우 중요시되므로, 결국 교통이 더 중요하게 생각될 것 같다. 따라서 이 책에서 말하는 GTX가 그리는 미래가 나는 매우 설득력 있게 들렸다. 거주환경이 좋으면서 GTX로 일자리접근성이 높아지는 지역을 관심있게 지켜봐야겠다.