35세 인서울 청약의 법칙 - 월용이

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1.리뷰일자,

2019.08.24, 대여

2. 별점

★★☆

3. 간단요약

 1) 청약, 이것만은 무조건 알아야

   청약은 초기자본을 적게 투여해 내집마련 혹은 투자를 할수있는 좋은 방법이다.

   과정은 가능한 자금을 먼저 확인하고 임대시 계획을 세워서 청약을 넣는것이다.

   발코니 확장 및 옵션, 취득세 및 중도금 대출이자까지 모두 고려해서 자금계획을 세워야 한다.

전용면적 - 실사용 면적

공용면적 - 엘리베이터,복도,계단등

공급면적 - 전용+공용면적

서비스면적 - 발코니 확장면적

 자금조달시 중도금대출을 투기과열지구 및 투기지역,조정대상지역에 따라 LTV DTI별로 잘 알아놓고 계획을 세우자.

 

 2) 청약 당첨은 결코 운이 아니다.

  내 가점을 계산해보자 - 무주택기간, 부양가족수, 입주자저축가입기간

 당첨 커트라인을 미리 예상할 수 있다. - 주변 단지들의 청약당시의 가점최저를 분양가에 따라 비교해보자. 또한 해당 지역의 청약자 규모도 인구 및 가구수에 따라 예상해 볼 수 있다.

 일반적으로 판상형이 타워형보다 인기가 많지만 가격은 그렇게 크게 차이가 나지 않는다. 따라서 판상형이 경쟁률이 높을 것이라고 예상될 경우 타워형으로 전략적인 청약을 하는것도 하나의 방법이다.

 마찬가지로 85제곱미터 초과의 중대형도 인기가 적지만 지역에 따라 가격상승폭이 중소형보다 더 높을 수 있다.

 

 3) 이미 오른지역 오르고 있는 지역 앞으로 오를 지역

 투자용과 거주용을 구분하자 - 굳이 로또청약을 노리고 가점도 안높은데 기다릴 필요는 없다. 서울 외 조정대상지역 등에 청약을 하고 가치상승분을 노려 부의 징검다리용으로 활용하자.

 분양가의 변수 - 1. 1년전 분양가와 비슷하게 분양한다면 청약한다.

                      2. 최근 인근 분양가,입주 신축가격과 비슷하게 분양한다면 고민한다.

                      3. 추가 호재없이 인근 시세보다 비싸게 분양한다면 청약을 포기한다.

지역 첫 분양을 공략하라 - 신규 택지지구는 첫 분양을 노려보자. 경쟁률도 낮고 가격상승폭도 크다. 또한 전세 구하기도 쉽다.

 

 4) 청약전략, 플랜B를 노려라

 수도권 내 전매 가능한 지역 골라보기.

 미분양 원인 - 입지, 분양가, 분양시기

 괜찮은 입지의 아파트가 분양과열아파트와 동시에 분양될 경우 전자가 미분양될 가능성이 있어 이런 틈새시장을 활용하자. 미분양이라고 무조건 안좋은건 아니다.

 실거주를 염두에 두고 시세차익은 덤으로 여기면서 접근하는 자세가 필요하다.

 

4. 소감,의견

 청약통장을 언젠가 만들어놓고 한번은 써야지, 하고 있었는데 지방에 내려와 살게 되면서 대부분의 수도권시장에 청약은 아직 꿈도 못꾸고 있다. 내집마련을 하거나 투자용부동산을 매입해볼까 할때 유주택자에게는 청약의 기회가 없어지는것 때문에 약간 고민이 되는 것이 사실이다. 하지만 청약으로 당첨되는것이 요즘에는 너무 어렵기 때문에 어떤 분들은 청약 생각하지말고 그냥 유주택자가 되는 것이 빠르다고 말을 한다. 이 책의 정보들을 활용하면 그래도 최대한 당첨될 수 있는 확률을 높일 수 있을 것 같다. 가장 도움이 되었던 구절은 투자용과 거주용을 구분하자 파트였다. 굳이 서울내 비싼, 내 능력으로 감당하기 힘든 아파트 청약을 한다고 기다리기보다는 조금 싼 수도권의 미래성장성이 커보이는 곳을 청약해 부의 징검다리용으로 활용하는 것이 좋을 것 같다. 결국에는 청약도 입지와 가격을 보는 눈이 있어야 잘 할 수 있다고 생각된다. 기초가 가장 중요하다.